Por Tomás Guevara. Según el gobierno de la CABA el sur de la ciudad cada vez está menos relegado porque se acorta la brecha de sus precios inmobiliarios con el norte. Radiografía de un fenómeno que lejos de incluir genera mayor exclusión.
Recientemente la Secretaría de Planeamiento de la CABA publicó el informe “Evolución de la Equitatividad del Valor del Suelo”. En este informe se analiza la evolución de este índice incorporado al Modelo Territorial 2010-2016. El indicador refleja la valorización diferencial de las zonas de la ciudad y se construye a partir de los precios de mercado que se relevan trimestralmente por la Secretaría.
La conclusión del informe es que la equitatividad territorial está en aumento, porque la distancia en los precios de las zonas se acortó, llegando a su mínimo histórico. Lo llamativo es que la diferencia no se acortó porque los precios de la zona norte, tradicionalmente más caros, hayan descendido, volviéndose más accesibles en relación al ingreso promedio. Sino que la distancia se acortó porque los precios de la zona sur crecieron todavía más rápido que la zona norte. Veamos.
Lo primero que llama la atención del informe es que equipara la evolución de este índice a la mejora en términos de equidad territorial. O sea, pareciera que la equitatividad territorial aumenta aunque los precios sean cada vez más elevados. Un completo sinsentido, producto de las derivaciones econométricas de algunos funcionarios salidos de escuelas más enfocadas a los negocios que a las políticas públicas. Si los precios del norte no descendieron y lo que ocurrió fue que aumentó más aceleradamente el valor del suelo en el sur, no estamos hablando de mayor equitatividad, sino de una ciudad cada vez más restrictiva en términos económicos y sociales para la población.
Un mayor valor del suelo implica, entre otras cosas:
– Mayores costos de construcción y, por ende, mayor costos de venta de las viviendas.
– Esos precios se trasladan a los alquileres, residenciales y comerciales. En consecuencia, se produce un aumento generalizado del costo de vida en la zona.
– Presión sobre los propietarios tradicionales que se ven “obligados” por el mercado a vender y a trasladarse hacia zonas más baratas.
– Expulsión de la población de menores recursos, especialmente los inquilinos, aumento de los desalojos. Posibilidad de que se conformen procesos de gentrificación (reemplazo de población de bajos recursos por sectores acomodados en un área de la ciudad en proceso de renovación, como es la zona sur).
– La posibilidad de generar diferenciales en los precios del suelo (comprar cuando todavía está barato y vender cuando está caro) genera comportamientos especulativos en los agentes inmobiliarios, lo cual refuerza la tendencia a la valorización.
En definitiva, lo único que está indicando la evolución de este índice de Equitatividad del Valor del Suelo es que el mercado está comenzando a saturarse en la zona norte (Recoleta, Palermo, Belgrano) y empieza a extenderse hacia otras zonas, como la zona sur (Barracas, La Boca, Boedo, Parque Patricios), pero también el noroeste (Villa Urquiza, Villa Pueyrredón, Villa Devoto) y el oeste (Floresta, Mataderos, Liniers). Pero la lógica con la que opera el mercado es la misma: preeminencia de la construcción de viviendas de categoría lujosa y suntuosa y, por ende, elevados precios del m2.
En este contexto, el mercado inmobiliario funciona completamente desfasado de la capacidad de pago del grueso de la población y la inversión en construcción de viviendas nuevas responde más a la necesidad de resguardo de valor en un contexto de falta de alternativas de ahorro en pesos e imposibilidad de comprar dólares. La supuesta pesificación del mercado nada modifica esta dinámica, ya que el dólar sigue siendo el precio de referencia, se comercie o no en esa moneda. Además, dicho proceso seguramente será abortado por el lanzamiento de los CEDIN, recientemente aprobados por el Congreso en el marco del blanqueo.
En este contexto, la Secretaría de Planeamiento de la CABA pareciera hablar de una ciudad donde no viven personas, sino que sólo hay suelo e inmuebles y el movimiento de las variables del mercado. No se pregunta qué implica en términos de accesibilidad a la vivienda esta evolución del valor del suelo. Lo único que está queriendo lograr, es “convencer” al mercado de que es un buen momento para invertir en la zona sur ya que hay expectativas de valorización. Finalmente, la tan ansiada renovación del área sur se lograría, a fuerza de mercado, llevándose puesta a la población residente.
Pero además, mucho viene haciendo la gestión Macri para que esta valorización de la zona sur se produzca: creación de distritos y polos (de las artes en La Boca, de diseño en Barracas, tecnológico en Parque Patricios), exenciones impositivas, aumento del gasto público en dichas áreas, especialmente con la lógica de “obras emblemáticas”: Usina de la Música, Centro Metropolitano de Diseño, sede central del Banco Ciudad. El proyecto más representativo de esta orientación es el Centro Cívico Siglo XXI que el macrismo quiere construir en los terrenos de los neuropsiquiátricos. La represión última evidenció lo que está dispuesto a hacer para garantizar su realización. Todas acciones que no tienen otra finalidad que impulsar el alza del valor del suelo que se está registrando, como si fuera un fin en sí mismo y sin contemplar los efectos sociales y económicos negativos.
Al igual que el proyecto autoritario de Cacciatore durante la dictadura, la gestión Macri se orienta a promover el “blanqueamiento” de la ciudad. Es decir, convertir a Buenos Aires en una ciudad cada vez más excluyente donde sólo puedan vivir los sectores de mayores ingresos. Al resto de la población que no pueda pagar sólo le queda como alternativa para vivir en esta Buenos Aires PRO hacinarse en las villas y nuevos asentamientos que proliferan como contracara de esta dinámica inmobiliaria. La población en estas condiciones aumentó más del 50% en el período 2001-2010, al tiempo que el 24% de las viviendas se hallaban desocupadas en 2010.