Por Tomás Guevara. El lanzamiento de los bonos generó un debate económico que suele dejar de lado preguntas fundamentales. ¿Qué tipo de mercado inmobiliario se busca reactivar? ¿En qué medida su funcionamiento reciente satisfizo las demandas habitacionales de la población?
El Poder Ejecutivo ha propuesto dos iniciativas legislativas que buscan captar fondos en dólares para canalizarlos hacia la inversión. Uno es un bono en dólares para inversión en infraestructura, pensado para el sector energético. Otro, un certificado para realizar operaciones en el mercado inmobiliario.
Ambas iniciativas comparten una preocupación por apuntalar la inversión privada en sectores clave de la economía, lo que parece un reflejo acertado del Gobierno. Más allá de otros factores, el déficit de inversión es una de las principales causas de la aceleración de la inflación y la principal amenaza a la continuidad del ciclo de crecimiento económico y creación del empleo.
Ambas iniciativas comparten también críticas de tipo ético. Cualquier blanqueo termina siendo injusto para los contribuyentes en regla. Premia a los que no declararon esos fondos, lo que se agrava en un contexto de multiplicación de denuncias de corrupción. Tampoco hay garantías de que se pueda impedir a través de la reglamentación el ingreso de fondos provenientes de delitos complejos (narcotráfico, trata de personas), aún cuando se diga que se busca captar los “dólares colchón”.
Así y todo, se puede sostener que estas críticas resultan males menores si la medida permitiera reactivar los sectores mencionados. El sector energético, no sólo por su relevancia como insumo fundamental de cualquier actividad, sino por su peso en el déficit de la balanza comercial. El sector de la construcción, por su capacidad de generar empleo directo y su efecto multiplicador.
En el caso de los CEDIN, estos apuntan a reactivar las operaciones inmobiliarias, no tanto la construcción en sí. Existe una relación estrecha entre ambos, pero no es exactamente lo mismo. Una parte importante de las operaciones se hace sobre inmuebles usados, que no aportan a la creación de valor o empleo. También, es cierto que implica un retroceso en el proceso de pesificación del mercado inmobiliario, cuando gran parte de los desarrollos inmobiliarios nuevos habían empezado a pesificarse.
No obstante, en esta discusión macroeconómica en torno a variables como la inversión y el empleo, se están perdiendo otras dimensiones centrales que hacen al funcionamiento del mercado inmobiliario. ¿Qué tipo de mercado inmobiliario se busca reactivar? ¿En qué medida su funcionamiento reciente satisfizo las demandas habitacionales de la población?
Entre 2002-2011, el 60,3% de la inversión bruta interna fija estuvo representada por el rubro construcción, según datos del Ministerio de Economía. Al interior de esta, más de la mitad está representada por la construcción privada residencial. ¿Qué tipo de viviendas se construyeron?
Tomando como ejemplo la Ciudad de Buenos Aires, que cuenta con mejor disponibilidad de datos oficiales, se puede observar que, en ese mismo período, casi la mitad de la oferta se concentró en las categorías suntuosas y lujosas. Es decir, orientadas a sectores de ingresos medios-altos y altos. La concentración geográfica de la oferta de m2 residenciales en los barrios de Recoleta, Palermo, Belgrano, Caballito y Villa Urquiza confirma este sesgo. La relación entre el precio de estas viviendas y el salario promedio está completamente desfasada desde la devaluación de 2002, cuando casi se duplicó esta relación y no se ha modificado sensiblemente desde entonces: se necesitan alrededor de 10 años de ingreso medio anualizado para acceder a una vivienda de 60 m2. La escasez de crédito hipotecario y el elevado monto de ahorro previo y de ingreso requeridos, restringieron aún más el acceso a la vivienda. Finalmente, casi el 24% de las viviendas censadas en 2010 se hallaba deshabitadas, evidenciando una subutilización importante del stock construido. En definitiva, la dinámica de construcción de viviendas nuevas respondió más a comportamientos especulativos y a la necesidad de resguardar el valor de los ahorros por parte de los sectores con ingresos elevados, que a las necesidades habitacionales de la población.
Como resultado de esta dinámica inmobiliaria, altamente excluyente en términos de acceso a la vivienda y el hábitat, el porcentaje de inquilinos pasó de22% a casi el 30%, la población en villas y asentamientos creció más del 50%, alcanzando el 5,7% de la población, se multiplicaron los desalojos y las personas en situación de calle, estimándose el déficit habitacional total en alrededor de 500.000 personas.
Si bien el caso de la Ciudad de Buenos Aires puede ser considerado el más extremo, por lo dinámico de su mercado inmobiliario y por ser históricamente el que registra precios más elevados, nada indica que esta lógica de funcionamiento haya diferido en otros centros urbanos del país.
Es importante garantizar la reactivación económica de la construcción y del mercado inmobiliario, por las razones macroeconómicas mencionadas al inicio. No obstante, parece igual de necesario reflexionar sobre qué tipo de mercado inmobiliario se está buscando reactivar y qué consecuencias sociales y urbanas genera su funcionamiento. Es imperioso que el Estado regule para garantizar que el mismo se oriente a satisfacer las necesidades habitacionales de la población y no a ser un negocio especulativo o una forma de ahorro alternativo para los sectores de ingresos elevados. Para ello, se deben buscar no sólo formas de financiamiento adecuadas al ingreso de la población, sino también formas de producción alternativas (autogestión del hábitat, política de lotes con servicios, producción para alquiler social), así como políticas urbanas que tiendan a desalentar la especulación y la retención inmobiliaria (impuestos a los inmuebles ociosos, recuperación de plusvalías). La propuesta del Gobierno Nacional de creación de los CEDIN es una buena oportunidad para empezar a dar este debate.