Por Maru Waldhüter y Mauri Polchi

Foto: Rocío Prim

“Llora el mercado inmobiliario”, escribió en sus redes sociales la organización Inquilinos Agrupados, con un mensaje publicado a las 5.16AM del miércoles 11 de octubre del 2023. Así comunicaron, luego de una maratónica sesión en la Cámara de Diputados, que aunque con modificaciones la Ley de Alquileres sigue vigente. Contrato a 3 años, aumentos semestrales bajo el índice “casa propia” y la prohibición de publicar precios en dólares. 

Recordemos que la normativa sufrió el embate de Juntos por el Cambio, sus aliados en la cámara, el lobby inmobiliario y los 13 diputados peronistas que se ausentaron de la sesión cuando la oposición logró la media sanción que buscaba terminar con los derechos de lxs inquilinxs y respaldar a rentistas e inmobiliarias. 

Con 128 votos a favor y 114 en contra se impuso la iniciativa que la Cámara Baja elevó con media sanción al Senado donde se le hicieron modificaciones y finalmente, se ratificó en las primeras horas del día miércoles. En esta oportunidad, votaron a favor de preservar los derechos de lxs inquilinxs el Frente de Todos, el Movimiento Popular Neuquino, dos legisladores de Identidad Bonaerense, dos socialistas, una de Córdoba Federal, uno de Juntos por Rio Negro, dos del Frente de la Concordia y lxs cuatro del Frente de Izquierda.  

El camino por delante será duro, y más aún, en este año electoral en el que la ultraderecha amenaza con arremeter contra derechos de inquilinxs y derechos humanos elementales. Si los comicios dejan fuera de la presidencia a este sector el camino a recorrer deberá buscar el compromiso del Estado en velar por el cumplimiento de la ley y poner en marcha políticas públicas que le den solución, no solo a la población inquilina sino, a la crisis habitacional general que atraviesa nuestro país. Tal como lo informó el INDEC a partir de los resultados del Censo de Población, Hogares y Vivienda de 2022,  sólo el 65.5% de las viviendas particulares ocupadas son propias. El informe también advirtió que la Ciudad Autónoma de Buenos Aires es la jurisdicción con menor cantidad de viviendas propias con un 52,9%, seguida por Tierra del Fuego y Santa Cruz. Además, la situación del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) es particularmente compleja ya que, en 2022 al menos el 32% de las familias tuvieron que destinar la mitad de sus ingresos para pagar el alquiler;  el 63% de los hogares se endeudaron para pagar la vivienda; y el 35% de las personas no lograron alquilar una vivienda completa, sino habitaciones en casas comunes, pensiones o inquilinatos. Esta información se puede consultar en “La situación de los hogares inquilinos en AMBA”, la investigación realizada por ACIJ, CELS y  el Instituto de Geografía de la Universidad de Buenos Aires, entre otros organismos. 

Esta situación se explica por varios factores que se fueron agravando con el paso de los años. En términos generales, la vivienda destinada al alquiler permanente se volvió un instrumento financiero sujeto al dólar y, a menor escala, la forma de dolarizar ingresos para los rentistas al colocar las propiedades en el mercado de alquileres temporarios para turistas. Vale señalar que, aunque no estén destinados al turismo muchos alquileres comenzaron a publicarse en dólares o se incrementaron al ritmo del dólar informal volviendo inaccesible la posibilidad de acceder a una vivienda. 

“La organización inquilina llegó para quedarse. Falta mucha lucha aún y más derecho”, remarcó Inquilinxs Agrupadxs en sus redes sociales y también lo destacó su titular, Gervasio Muñoz, en las puertas del Congreso previo a la sesión.

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Por Agustín Bontempo e Ignacio Marchini

El problema habitacional en la Argentina es basto y extendido. Millones de personas a lo largo y ancho del territorio nacional se ven afectadas por la inexistencia de posibilidades concretas de alcanzar la vivienda propia, conviven con condiciones desiguales y depredadoras para sostener alquileres o incluso viven en condiciones de suma marginalidad.

Sobre este escenario y frente al vencimiento del DNU que prohibía los desalojos, hablamos con Luna Miguens del CELS, en el programa de radio Antes que se acabe el mundo, que se emite todos los jueves a las 19 hs en Trilce Radio

¿Cuál era su alcance real del DNU? Precisamente de las personas que necesitaban de esto en términos legales, sabemos que hay sectores que se encuentran en una situación habitacional muy vulnerable viviendo en villas o asentamientos, casas ocupadas. ¿Cuál era el escenario en el que se encontraban estas personas?

Efectivamente, el DNU si bien es algo que alcanza a toda relación de alquiler, tenga o no un papel firmado; es decir con tan solo demostrar que una tenía una relación de locador – locatario, en los hechos se terminó aplicando efectivamente en aquellos que sí tenían un contacto por escrito. Hemos visto en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires desalojos en La Boca, Boedo. Los desalojos “formales” que continuaron con intervención de la policía y desalojos “informales” de quienes no han podido pagar su alquiler, en una relación más informal con su locador y han sido desalojados/as de su casa sin poder recurrir a una instancia de reclamo porque consideraban que al no ser formal la relación, no estaba amparados/as por el decreto, cosa que no era así y hubiese estado bueno difundir más el alcance del DNU que también protegía a las relaciones de locador – locatario que no tenían un contrato firmado por escrito.

En ese contexto, con algunos problemas que ya teníamos en el marco regulatorio del DNU, actualmente ¿Cuál es el riesgo a lo que estas personas se exponen a partir de la posibilidad de que vuelvan los desalojos amparados por el marco legal?

El DNU 320/2020 era un decreto muy importante en términos de protección. Por un lado, la suspensión del desalojo que garantiza que nadie se quede sin una vivienda en este contexto de pandemia, cosa que es esencial; y por otro lado la renovación automática de los contratos, que nadie tenga que salir a buscar una vivienda y afrontar el costo de una mudanza y demás en este contexto de pandemia. Después, el decreto no es que congelaba los alquileres, sino que difería el pago de los aumentos después de vencido el decreto. Es decir, el pago del alquiler a valor Marzo 2020 había que seguir pagándolo igual. Los aumentos que correspondían de Marzo en adelante, se podían pagar una vez vencido el decreto, dentro de un plazo de 12 meses. Esto es lo que empezó a correr ahora a partir de principios de Abril.

Es decir, generaba una deuda

Así es, generaba una deuda. Y los niveles de endeudamiento de los inquilinos son altísimos. Por eso nosotros y nosotras creemos que no están dadas las condiciones en este momento para sacar de un día para el otro todas las protecciones, para evitar que millones de personas, millones de hogares de inquilinos tengan que enfrentarse repentinamente a el pago de un alquiler actualizado más las deudas contraídas, en algunos casos con intereses porque las personas que no pudieron pagar el valor de Marzo 2020 (no los aumentos, sino el costo inicial), eso se puede devolver en 12 meses con intereses y también está el costo de una mudanza. Todos/as sabemos que son altísimos. Nuevos alquileres y el hecho de mudarse hoy, es caro. La realidad de millones de hogares de inquilinos que tienen que hacer frente a ese acumulado de gastos lleva a que algunas familias tengan que vivir con otros familiares, lo cual genera más hacinamiento. O irse a alquilar alguna habitación o pensión, o casa de asentamiento con malas condiciones habitacionales, y esto hay que pensarlo también desde lo sanitario, tampoco contribuye en términos del combate a los contagios y a la situación de pandemia y de medidas preventivas básicas.

Existe la nueva ley de alquileres, impulsada por la Agrupación Inquilinos/as Agrupados/as junto a otras organizaciones y organismos. ¿Tiene alguna contemplación o resolución para este tipo de problemas que mencionas?

La ley mejora algunas relaciones entre locador y locatario a la hora de ingresar a un contrato, donde el inquilino/a no se ve forzado a negociar por ejemplo los aumentos de manera libre con el propietario en esa relación asimétrica. Siempre es muy difícil en esa negociación libre, sino que queda atado a un índice lo que le da más previsibilidad a ambas partes, extiende el contrato por 3 años, lo que es favorable también para el inquilino. Después sí, quizás a mediano plazo la ley de alquileres dispone que debe haber un programa de alquiler social, la construcción de viviendas sociales que no sean solo para futuros propietarios y propietarias sino también destinadas a inquilinos e inquilinas y eso puede ayudar. Si el Estado logra ingresar como un actor en el mercado de alquileres puede incidir de alguna manera en los precios. Es importante que el Estado se convierta en un actor activo en ese mercado que hoy está totalmente desregulado y librado a las relaciones entre propietarios/as e inquilinos/as que hace que sea un mercado muy difícil de orientar y manejar, de hecho lo vimos en cómo fue la ley de alquileres. Bueno, es un objetivo de horizonte de mediano – largo plazo.

Actualmente, el Estado ¿Cuenta con herramientas de intervención en los alquileres, precios, regulaciones?

En los precios no. Si en los aumentos, lo cual en algún punto lo es, pero no el precio inicial.

Queremos detenernos en la informalidad. Es decir, alquileres en villas o asentamientos, las viviendas que están vacías y no hay disponibilidad para las familias que tienen una necesidad.  En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, hablamos de mucha gente que está en esa condición, ¿La ley de alquileres tiene algún alcance sobre este sector?

Si, debiera. El problema es que si el Estado no sale a sancionar la ley y no sale convertir los marcos normativos, ni defenderlos, ni difundir los alcances de esas protecciones que genera, disponer mecanismos de denuncia… Por ejemplo, en Argentina tenemos 1.700.000 hogares de inquilinos, hablamos de 7.000.000 de personas y el Estado no tiene una ventanilla para atender los reclamos de esa población, reclamos asociados a su lugar de inquilinos. Eso es una cuenta pendiente, no es solamente una ley. Es una ley más una serie de medidas y políticas de respaldo a esa ley y esas protecciones.

Y con respecto a los recursos,  toda la relevación presupuestaria que eso conlleva para llevarlo adelante. Gracias al alquiler social, entre otras cosas, para poder contar con una regulación dentro del mercado inmobiliario.

Si, recursos que hacen que se pueda garantizar un bien básico como lo es la vivienda. Así como se garantiza la salud, la educación, la vivienda es uno de esos núcleos esenciales que sin eso no se puede reproducir la propia vida, ¿Qué decir? Salud, educación, vivienda, alimentos. Es un núcleo esencial de derechos sin los cuales uno no puede mantenerse en vida.

En la Ciudad autónoma de Buenos Aires tenemos, por un lado, más de 300.000 personas que viven en villas o asentamientos y más de 10.000 en condición de indigencia, y por otro lado, 30% de las viviendas ociosas volcadas a la especulación inmobiliaria, sumado al dato que mencionaste, preocupante, a nivel nacional. Teniendo en cuenta que algunos países tienen fuertes regulaciones sobre estas viviendas ociosas y los valores de alquileres como Francia, Alemania. ¿Qué alternativas consideran viables para poder terminar con la situación de angustia de millones de personas que no acceden a la vivienda propia o deben hacer esfuerzos excesivos todos los meses para pagar el alquiler?

En CABA se da una situación paradójica. Tenemos la misma población que en los años 50, la construcción no para de crecer, basta con ir caminando por la ciudad para ver la cantidad de edificios que se están construyendo constantemente, y a la vez tenemos un déficit habitacional que crece todos los años. Hay algo que no está funcionando en términos de oferta y demanda. En términos de mercado e industria de la construcción. Hay un desacople de la situación habitacional y de lo que se está produciendo. Creemos que hace falta un Estado que no deje la situación habitacional y de vivienda en manos del mercado, del negocio inmobiliario. Hoy, donde se produce en la ciudad, qué tipo de vivienda se construye, dónde se construye, etc., está 100% orientado por el negocio inmobiliario.

Tenemos el caso emblemático de Costa Salguero por ejemplo que ahora está en discusión.

Exactamente. Ese es el eje rector de producción de la Ciudad de Buenos Aires, es la lógica en que se desarrolla nuestra ciudad. Hace falta un Estado que intervenga en ese proceso, que lo haga con incentivos y desincentivos para priorizar el derecho a la vivienda por sobre estos mecanismos o procesos de especulación, básicamente sobre el negocio inmobiliario.

Antes que se acabe el mundo se emite todos los jueves de 19 a 20 horas por Trilce Radio, con la conducción de Agustín Bontempo e Ignacio Marchini y la producción de Maru Waldhüter y Macarena Martínez.

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Por Sofía Spinelli / Fotos: Oscar De la Vega (MARCHA)

El aislamiento social parecería haberse establecido como marco de posibilidad para la irrupción en la agenda pública de demandas históricas, como un momento de “pausa” en el que se visibilizan y existe una pequeña brecha de oportunidad para la construcción de nuevos paradigmas de derecho dentro de la ciudad. Al menos, aparentemente.

En este contexto, una noticia festejada en los últimos días fue la sanción de la nueva Ley de Alquileres, que garantiza mejoras en las condiciones para alquilar una vivienda. Esta reforma era exigida hace varios años por colectivos como Inquilinos Agrupados, en conjunto con otras organizaciones sociales.

Más allá de que la ley de Alquileres se presenta como una normativa progresista en la recuperación de derechos de los inquilinos, que representan casi un 35% de la población en la Ciudad de Buenos Aires, la realidad de la urbe más grande del país requiere de reformas políticas mucho más profundas.

Del derecho de uso al derecho de cambio: la vivienda como mercancía

La ciudad es el escenario en el que se reproducen las desigualdades y los derechos gestionados a partir de un modelo político de producción. Hace ya 13 años que el macrismo gobierna en Ciudad de Buenos Aires a través de una matriz neoliberal, extractiva y mercantil.

Vivimos 44 años sin una regulación de los alquileres. La primera liberación se dio en 1976; se encontraban congelados desde 1943 como medida de emergencia económica. Esta desregulación y la modificación del código urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires en ese mismo año dieron pie a un proceso de elitización de la ciudad de Buenos Aires, según explica Fernando Bercovich en La insurrección de los inquilinos.

La necesidad de una ley de alquileres se presenta como respuesta al proceso de inquilinización que atraviesa la Capital Federal. Cada vez menos personas son las dueñas de más inmuebles, construyendo en torno a la propiedad una lógica mercantil y especulativa. Jimena Navatta analiza este proceso afirmando que nos encontramos ante una situación que revierte la tendencia histórica de la vivienda en propiedad, desde la sanción de la Ley de Propiedad Horizontal en 1948: Si tenemos en cuenta que la población inquilina en el año 2003 era de 23,9% y la propietaria de 64,4% podemos observar un fenómeno de “inquilinización” de la población.

A su vez, si analizamos los datos anteriores a la luz del crecimiento poblacional en la ciudad, según Navatta notamos que la población total se mantiene estable hace 50 años, aumentando sólo 114.013 personas en el decenio 2001-2010 (CNPVH). En el mismo período, la población que vive en villas y asentamientos creció en 56.165 habitantes nuevos, es decir, 52% con respecto al 2001. Esto da cuenta de la carencia de políticas de acceso y regulación de la vivienda en la ciudad, que profundizan los modelos de mercantilización. Esto último se refleja en las 138.328 viviendas ociosas, es decir, vacías, y las 195 mil viviendas que se construyeron entre 2005 y 2018, de las cuales más del 50% son suntuosas y lujosas.

Entre las modificaciones que propone la ley se encuentran una extensión del plazo de alquiler mínimo a 3 años, brindando mayor estabilidad, una nueva regulación sobre los precios de alquileres y la regulación del monto a pagar al ingresar al inmueble. Por otro lado, propone la creación del Programa Nacional de Alquiler Social, donde se incorporan como grupos prioritarios a las mujeres que sufren situaciones de violencia de género, jubilados, pensionados, titulares de la prestación de desempleo y cualquier otra persona que se encuentre en situación de vulnerabilidad, según explica Teresita Sacón.

Mientras que se buscan establecer nuevas condiciones que representan un progreso indiscutido para las y los inquilinos, sigue existiendo una relación de poder desde los propietarios y las inmobiliarias que perjudica a quien desea acceder a una vivienda. La posibilidad de presentar una denuncia ante una o varias irregularidades implica para quien desee alquilar, seguramente, la pérdida del inmueble deseado. De esta forma, se construye un sistema en torno a la vivienda donde su necesidad supera cualquier tipo de posibilidad de contrarrestar una normativa vigente. Así, los contratos informales, los hoteles y pensiones, son realidades territoriales donde el Estado y sus normativas se encuentran ausentes. Los propietarios, de esta forma, se conforman como los directores de un juego ubicado entre las necesidades de acceso a la vivienda y su beneficio económico, con mínimas regulaciones de parte del Gobierno de la Ciudad, que se presenta entonces como el principal incentivador de este modelo.

La perspectiva es garantizar el derecho universal de acceso a una vivienda digna. En este sentido, es necesario avanzar en construir el rol de un estado que garantice a quienes tienen la necesidad, este derecho vulnerado, promoviendo registros y regulaciones que colaboren con mejorar las condiciones habitacionales de toda la población. (Sacón, 2020)

La capacidad de acceso, es decir, el derecho a una vivienda adecuada, educación, trabajo, salud, espacios verdes y recreativos, etc., se ha traducido en una estrategia mercantil dentro de la Ciudad de Buenos Aires. A 53 años de que Lefebvre definiera el concepto de derecho a la ciudad, en el municipio más rico del país este horizonte está más lejos que nunca.

Normalizar las condiciones de acceso a la vivienda implica dejar de reproducir el modelo mercantil por el cual se produce ciudad, entender que la vivienda es un derecho y no un bien del mercado. ¿Cuándo perdimos la idea del derecho?

Ciudadanos, consumidores y vecinos: ¿dónde queda el derecho a la ciudad?

La Ciudad de Buenos Aires es una ciudad de vecinos, no de ciudadanos. Nos han quitado hasta discursivamente los derechos. Recuperar una noción de derechos implica repensar aquello que planteó Lefebvre en 1967 acerca del derecho a la ciudad.

Este concepto conlleva en sí la concepción de que la población es considerada ciudadana, es decir, sujetos portadores de derechos. A lo largo de la historia, se desencadenaron distintos procesos que fueron desdibujando esta idea y, en 1994, con la última reforma de la Constitución en el marco de un gobierno neoliberal, se añadió la figura del consumidor. De esta forma, tal como afirma Ignacio Lewkowicz en Pensar sin Estado, el soporte subjetivo de la figura consumidor establece una nueva relación social: “ya no se establece entre ciudadanos que comparten una historia, sino entre consumidores que intercambian productos”. Esto conlleva, a su vez, una transformación del mapa discursivo siendo “los no-consumidores quienes pierden la condición humana”. Luego de 13 años de gobierno neoliberal en la Ciudad de Buenos Aires, observamos una nueva etapa del proceso: para el gobierno ya no somos ni ciudadanos ni consumidores; somos vecinos.

Según David Harvey, la carencia de políticas de regulación del suelo urbano deja al “mercado como principal institución que gobierna la transferencia y el uso del suelo. De esta condición se deriva la importancia de las rentas del suelo como un modelo de organizar la geografía económica”. Estos procesos de mercantilización implican que los bienes urbanos dejan de estar considerados como bienes de uso y pasan a valer como bienes de cambio, potenciando, a su vez, procesos de construcción de desigualdades. Cuando esto sucede, desde el Estado se garantiza la explotación del suelo por capitales privados por sobre el bienestar social, lo que genera que se perpetúen procesos de mercantilización del suelo. Dentro de esta lógica, es el mercado el principal regulador y los vecinos-consumidores son agentes pasivos dentro de este proceso.

El vecino, según Adriana Guevara, es el diseño de aquel habitante que vive la ciudad sin conflictos ni tensiones, lo que conlleva una naturalización de los problemas asociados a los modos de habitar la ciudad. Este proceso se enmarca en un modelo extractivo-mercantil que tiene consecuencias claras dentro de la ciudad: procesos de gentrificación (expulsión pasiva a partir del aumento del precio del suelo y los bienes asociados), la incapacidad de acceso a una vivienda para poblaciones populares, aumento desmedido del precio del suelo, viviendas vacías, etc. Este modelo no solo se refleja en bienes tangibles, sino que, como afirma Diego Sztulwark, “Neoliberal” es la dinámica de reestructuración de las relaciones sociales capitalistas que, a partir de los años setenta, otorgó aún más poder al capital sobre el trabajo, al punto de incluir a la vida entera en la esfera de su valorización”.

La construcción de la idea en torno a la propiedad privada y la mercantilización del espacio urbano y, en consecuencia, de la vivienda, se potencia en gobiernos neoliberales, dando pie a normativas que terminan funcionando, según Eduardo Resse, como “fertilizantes urbanos”, profundizando los procesos extractivos de renta. Estos fertilizantes se traducen en normativas que alientan procesos deconstructivos de las nociones de derechos en torno al hábitat. Esto, como vimos anteriormente, construye una nueva subjetividad en torno al espacio urbano y a quienes lo habitan.

En términos generales, sin una política que promueva el acceso a la vivienda de forma permanente para las clases medias y populares, medidas como la Ley de Alquileres, más allá de ser progresivas, se presentan como un parche dentro de la realidad social y continúa avalando, aunque con más garantías para el inquilino, el proceso mercantilizador de la vivienda en la ciudad.

La posibilidad de pensar nuevas formas de acceso a bienes y servicios urbanos que contraataquen a la hegemonía mercantilista, nos permite potencialmente configurar nuevas redes interurbanas, como son los movimientos de resistencia a la vivienda mercantil, que conformen nuevas prácticas desde una perspectiva de derecho. Construyendo también nuevas subjetividades, donde dejemos de ser vecinos de un territorio marcado por las desigualdades. Como afirmar Diego Sztulwark: Es preciso pensar la inclusión – en términos de consumos y derechos – como método y premisa, pero no como modelo y finalidad; como apelación a una fuerza capaz de romper dispositivos de mercado – modos de vida-, en función de nuevos modos de producción y de recreación de formas de vida.

Referencias

• Ignacio Lewkowicz. Pensar sin estado. La subjetividad en la era de la fluidez. Buenos Aires, Paidos, 2008
• Diego Sztulwark. La ofensiva Sensible. Neoliberalismo, populismo y el reverso de lo político. CABA, Caja negra, 2019.
• Adriana Guevara. Conformación de paisaje urbano en la ciudad global El proyecto como metodología y como neo utopía. 2020. Texto inédito.
• Jimena Navatta. Espacio urbano y extractivismo en América Latina: ¿Un nuevo patrón de desarrollo o más dependencia? El caso de la Ciudad de Buenos Aires (2006-2018). Revista Estado y Políticas Públicas Nº 12. mayo de 2019 – septiembre de 2019. ISSN 2310-550X, pp. 73-96.

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